part1
很多朋友在后台留言，问我这儿那儿的房子不能买。很遗憾，我不知道该怎么回答，因为每个人的情况不同，自住有自住的买法，投资有投资的买法。每个人的财务状况也不同，打个比方说，如果你投资的房子未来两三年都不升值，而未来两三年你对现金流的需求量比较大，那这笔投资就不适合你。
如果从这个角度说，如果想在南通投资的话，都要做好这个心理准备。16年南通新房市场成交火爆，但是二手房市场远没有那么乐观。等到你这两年买的新房交房后可以进入市场交易的时候，长线看不会亏，但是如果你急用钱的话，不一定会卖到你想要的价格。
part2
上周去看了碧桂园翡翠华府。示范区做的已经颇具水准
再看看以示范区闻名的万科，做出的公园里和城市之光的示范区，惨不忍睹。还好白鹭郡显示了下万科的水平。
碧桂园翡翠华府已经是碧桂园在南通地区的第八个项目，不过大部分项目在如皋、如东、启东，在南通的，之前只有开发区的南通碧桂园一个项目。碧桂园在南通的项目卖的都很好。为什么卖的好？一是刚才放出的图片，展示区做的在平均水准之上。二是有体系的营销执行。碧桂园的项目多有一个特点，很少有续销，基本上是推一批货开一次盘，根据蓄客量来定开盘的货量。续销意味着什么？你去销售案场的时候，有很多房子你可以选，就会犹豫，就会在价格上纠结。而开盘现场，是不会给你这些机会纠结的。人挤人，你不买自然有别人买。这也是开发商收诚意金的原因。
part3
翡翠华府这个项目最让我佩服的一点，是只做了和两种户型的小高层。这块地1.7的容积率，换做很多开发商，都会做高低配，联排或者叠拼加洋房加高层。
就像通富路中南、弘阳、碧桂园三家联合做的佳期漫，容积率1.56，做了联排加洋房加高层的产品。
佳期漫总图
这种高低配很容易理解，前有华强城、后有万科城市之光，都在市场不错的时候在洋房上取得了不错的溢价，再加上去年景瑞御府、万科白鹭郡、盛和九里香缇这样的别墅量价都很可观。高低配的产品可以让整个地块产生最优的价格兑现。
但是高低配的产品有个最大的问题，就是很难做产品线，基本上每个项目都要根据规划条件单独做规划总图。
个人推测，这就是翡翠华府6月15号拿地，12月开盘的原因所在。据销售员介绍，翡翠系产品是碧桂园最高端的产品系，户型是经过多个城市的热销验证的，预计任港路的地块也会沿用这个产品系。所以不是碧桂园不想赚更高的溢价，而是跟投体系下，南通碧桂园的经理人团队要用最快的速度把产品推向市场。
part4
再来看翡翠华府的户型，的户型做到了四开间朝南，唯一的小瑕疵是主卧没有步入式衣帽间，但看在四个卧室都有储物空间的配置下，这个瑕疵也可以接受。最让我想不明白的一点还是户型配置比例。如果没有记错的话，整个项目应该是有三栋楼是纯平的户型。
上一个这样大胆的配置还是中海上林苑，那个时候南通没有任何的城市别墅的量价去化可以供参考，中海硬是敢在新城区弄了个别墅出来，结果赚的盆满钵满，这才有了后面一大堆小别墅的效仿。
做生意有两种，一种是腾讯这种，各种产品不断迭代优化，让客户越用越爽、不得不用；一种是脑白金这种，你别管我做什么产品，反正我最后都给你卖出去。所以说碧桂园的营销你是不得不服的。
扯远了，再来看户型。的户型余地很大，基本上不会出错。要么是往大尺度去做，像杭州的顶豪项目武林壹号
武林壹号户型
的户型做了三房；要么是往多功能去做，像翡翠华府这样做了五个卧室，除了客厅，你觉得住的都是三房的尺度。碧桂园的户型图上没标尺寸（这点强烈谴责下，南通没几个项目的户型图敢标尺寸的，看的好好的，实际交付那过道挤死你），但是去了的主卧，只能说，很遗憾啊，我花了这么多钱，你让我住这么点大的卧室？
装修实在不想多说什么，我放三张图。
第一张是翡翠华府户型的客厅，第二张第三张是我在宁波看到的融创宁波府的客厅，注意，融创这个项目户型是平的。装修价是含在房价里面的，你说我如果花了万买了翡翠华府，这地板我是砸还是不砸呢？
再加上碧桂园长期做中低端产品，以前的装修都是碧桂园自己出品，这种较少涉及的高端系，虽然只是号称科勒、摩恩这样的准一线装修，但是开发商的招采、配送安装系统能不能跟得上，还是得打个问号。
part5
最后总结一下吧，花城的高层最近一批也要卖到一万八，碧桂园的小高层卖这个价还算是比较良心的。至于靠高架什么的，就看个人喜好了，毕竟东区都卖到一万多，新城区这个价格不算高。另，不用对碧桂园的交付报太高期望，别管什么翡翠、玉石系的，有朋友买了开发区碧桂园的话，问问就知道了。物业的话，就那么回事，比本土小开发商的物业好。
另：题图是碧桂园售楼处搞的一个像prada的展厅，我也不知道为什么搞这么个东西，可能觉得高端，服！
-End-
▼
文∣黑客
?本文版权归“黑客与买家”所有
部分图片来自网络
长按
本文编辑：佚名
转载请注明出地址 http://www.jiulixianga.com/jlxjc/18108.html
